地籍調査(国土調査事業)

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地籍調査(国土調査事業)

地籍調査って何?

人に戸籍があるように、土地にも「地籍」という戸籍があります。「地籍」とは一筆ごとの土地に関する記録のことで、登記所の土地登記簿に所有者、地番、地目、地積などが記録されており、その地図(公図)が備え付けられています。地籍が登記所の登記簿や公図に記載されて初めてその土地に関する様々な権利が保護されることになります。
このように土地登記簿や公図はとても大切なものなのです。
ところが、地籍調査を実施していない地域は、必ずしも土地の実態を正確に反映した登記内容となっていません。これは、現在の公図が明治初期に作られた地図をもとにしているものが多いこと、また、測量技術が現在のように精密でなかったことなどから、土地の境界や面積など不正確なものが少なくありません。
また、土地の位置や境界など、先祖代々言い継がれてきたものも多く、その間にあいまいになったり間違った情報となっているものもあるようです。
そこで、地籍調査によって改めて調査、測量し、正確な記録を残す必要があるのです。
地籍調査は、最新の測量技術を使った精度の高い「地籍図」と、現状にあった正確な「地籍簿」によって、公図や土地登記簿を修正していく「土地に関する戸籍の調査」ともいえる事業です。

調査をするとどうなるの?

地籍調査とは、一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目の調査並びに境界及び地積に関する測量を行ない、その結果を簿冊及び地図に作成することを言います。
地籍調査によって作成された「地籍簿」と「地籍図」の写しが登記所に送付され、地籍簿をもとに土地登記簿が書き改められ、地籍図が不動産登記法第14条地図として備え付けられます。
地籍調査の成果は、個人の土地取引から、公共事業やまちづくりなどの地域整備まで、およそ土地に関するあらゆる行為のための基礎資料となり、様々な分野で利活用されることとなります。

どんなことに役立つの?

最新の測量技術によって作成される地籍調査の成果は、精度の高い正確な地籍図や地籍簿として、土地所有者の権利関係を保護する不動産登記制度に反映されるとともに、その土地に関する情報を管理していきますので、土地に関する一番の基礎資料として様々な面で役立ちます。

  1. 災害の復旧に役立ちます

    個々の土地が地球上の座標値で表示されるので、元の位置を容易に復元することができます。

  2. 公共事業の円滑化に役立ちます

    各種公共事業の計画・設計・用地買収・完成後の維持管理など円滑に実施できます。

  3. まちづくりに役立ちます

    各種整備計画の図案作成が容易になり、きめ細かな計画立案が可能になります。

  4. 課税の適正化に役立ちます

    必ずしも実態を正確に反映していない現在の土地面積が正確に測量されるため、適正な課税となります。

  5. 土地にかかるトラブルの未然防止に役立ちます

    土地の境界が不明確であると、境界紛争等様々なトラブルが発生しがちですが、未然に防ぐことにつながります。

  6. 土地取引の円滑化に役立ちます

    正確な土地の状況が登記簿に反映され、登記制度の信頼性が向上し、安心して土地取引ができます。

調査はどんな手順で進められるの?

1. 地籍調査の基本方針

国土調査法に基づく「地籍調査」の基本方針は、土地に関する権利関係や境界を新たに創設するものではなく、既存の土地登記簿等に基づいて、それぞれの土地を現地において調査確認し、間違いがあればその地籍を修正するものです。

2. 地籍調査はおおむね次のような手順で進められます。

  1. 住民への説明会

    調査実施対象箇所の土地所有者に公民館等にお集まりいただき、地籍調査の内容・必要性・調査の日程等について説明します。

  2. 一筆地調査

    土地所有者等の立会により、境界等の確認をします。

  3. 地籍測量

    地球上の座標値と結びつけた、一筆ごとの正確な測量を行ないます。

  4. 地籍測定・地籍図等作成

    各筆の筆界点をもとに、正確な地図を作り、面積を測定します。

  5. 成果の閲覧・確認

    作成した地籍簿と地籍図に誤り等がないか確認していただきます。

  6. 登記所への送付

    確認していただいた地籍調査の成果は県の認証と国の承認を得た後、法務局に送付します。法務局において登記簿が書き改められ、地籍図が備え付けられます。

境界が確認できない場合はどうなるの?

土地所有者が一筆地調査に立ち会わない場合や現地を確認していただけない場合、また立ち会っても最終的に境界が決まらない場合は、所有者・地番・地目・境界の確認ができなかったということで、「筆界未定」という処理をします。
「筆界未定」は、関係するその土地のみでなく、隣接するすべての土地が「筆界未定」の処理となってしまいます。そして、地籍調査の結果として、地籍図は境界線のない白い状態となり、登記簿の表題部には「国調筆界未定」と記載されます。

「筆界未定」が及ぼす影響について

地籍調査の結果、「筆界未定」となった土地は、所有者の権利は残りますが、原則として

  • 分筆・合筆ができない
  • 地積更正ができない
  • 地目変更ができない
  • 売買や抵当権の設定などが非常に難しくなる

など、事実上動かせない土地となってしまいます。
また、地籍調査終了後に境界が決まっても、測量や登記事務は個人負担となり、多額の費用がかかることになります。
地籍調査では、「筆界未定」の土地が何筆あるのか調査するのも事業の目的の一つであり、調査結果としての実績であると言われています。しかし、その結果困るのはその土地所有者本人と、隣接する土地所有者の皆様なのです。このようなことにならないよう隣同士よく話し合って筆界を決めていただきますよう、皆さんのご協力をお願いします。

リンク・新しいウィンドウで開きます 地籍調査のあらまし PDFファイル 1.46キロバイト) 

 
掲載日:2019年4月12日