固定資産税Q&A

本文にジャンプします
固定資産税Q&A

固定資産税について、よくあるご質問にお答えします。

固定資産税一般

質問
固定資産の評価替えとは、なんでしょうか?
また、その時期はいつですか?

答え
評価替えとは、固定資産の価格の見直しのことをいいます。
本来であれば、毎年度、その資産の価値に応じて評価替えを行ない、「適正な時価」をもとに課税を行なうことが、納税者間の税負担の公平を図ることになります。
しかし、膨大な量の土地・家屋について、その評価を毎年度見直すことは、実務的に不可能であることなどから、原則として3年間評価額をすえ置く制度、言いかえれば、3年ごとに固定資産の価格を見直す制度がとられています。
この3年に1度の評価替えを行なう年度を「基準年度」といい、現在の価格は、2015年度(平成27年度)の基準年度の評価替えによるものです。
次回の評価替えは、2018年(平成30年)に行ないます。
ただし、土地の場合は、近年、地価の下落が大きいことから、毎年度、必要に応じて、下落修正(簡易な方法による評価額の引下げ)を行なう場合があります。

ページの先頭へ

質問
私の父は、今年の5月に死亡しましたが、父名義の固定資産税は、どのようになるのでしょうか?

答え
固定資産税の納税義務者が死亡した場合は、通常、法務局(登記所)で所有権移転登記(相続登記)の手続きをしていただくことになります。この相続登記を今年中に済ませたときは、来年度から、その登記名義人に課税されます。
また、なにか事情があって、来年の賦課期日、1月1日を過ぎても、この相続登記を済ませていないときは、1月1日現在、その資産を現に所有している人(相続人)に課税されます。
なお、今年度分の固定資産税については、相続人が、その納税義務を引き継ぐことになり、今年度分の残りの税額を納めていただくことになります。
相続人のかたは、固定資産税に関する書類などを受け取る相続人の代表者を決めて、固定資産税課まで届け出てください。ただし、この手続きは、相続登記や相続税の課税とはまったく関係ありません。

ページの先頭へ

質問
私の夫は、仕事の都合で住所を市外に移しました。夫名義の固定資産税を妻である私が納めることはできるのでしょうか?

答え
納税義務者ではないかたに納税義務者に代わって固定資産税を納めていただくためには、納めていただくかたに納税管理人になっていただく必要があります。納税管理人は、納税通知書の受取のほか、固定資産税の納税に関する一切の事項(滞納処分に関するものを除く。)を処理します。
納税管理人の手続きをされるかたは、納税義務者と納税管理人の連名で固定資産税課に申告してください。
ただし、納税管理人の手続きは、納税義務者が市外に住所をおく場合に限り行なうことができます。

ページの先頭へ

質問
私は、2016年(平成28年)12月に自己所有の土地と家屋の売買契約を行ない、2017年(平成29年)2月に買主への所有権移転登記を済ませました。
この場合、2017年度(平成29年度)の固定資産税は、だれが納めることになるのでしょうか?

答え
2017年度(平成29年度)の固定資産税は、あなたに課税されます。
固定資産税は、賦課期日である毎年1月1日現在の登記簿または固定資産課税台帳に記載されている所有者に課税されることになっているからです。
ですから、年の途中で売買により所有者ではなくなった場合でも、その年の1月1日現在の所有者であるあなたが、その年度の固定資産税を納める義務があります。
なお、不動産の売買契約が行なわれる際に、固定資産税の一部を買主が負担するという契約がなされる場合もあるようですが、これはあくまでその売買契約に基づくもので、固定資産税の課税とはまったく関係ありません。また、この場合に買主の負担額を月割などで按分して計算する際の固定資産税の始期を1月とするか、あるいは4月とするかというお尋ねがよくありますが、賦課期日が1月1日であること、及び納期が5月、7月、12月、翌年2月であること以外、法令に定めはありませんので、当事者で話し合って決めてください。

ページの先頭へ

質問
私は、昨年、敷地の所有権付きの分譲マンションを購入しました。
私の固定資産税はどのように課税されるのでしょうか?

答え
土地については、一定の要件を満たしている場合、そのマンションの敷地全体の税額を算出し、その敷地に対する持分の割合によって分けた額が、あなたの税額となります。

家屋については、1棟の家屋と附属家屋を一括して評価額を決定することになりますので、建物全体の評価額を各戸の面積の割合によって分けた価格をもとに算出した額が、あなたの税額となります。

ここで言う「各戸の面積」とは、専有部分の床面積と、廊下・階段・ポンプ室などの共有部分の床面積を各専有床面積に応じて分けた面積を合計したものです。

ページの先頭へ

質問
固定資産の縦覧や閲覧という言葉をよく耳にしますが、どのようなことでしょうか?

答え
「縦覧」とは、4月1日から5月31日までの間、米子市にある他の資産と比較することにより、自分の資産が適正に評価されているか判断するため、平成15年度からつくられた制度です。
縦覧のできる人は納税者と納税者の代理人に限られます。土地の納税者は土地について、家屋の納税者は家屋についてのみ縦覧できます。

また、「閲覧」とは、固定資産課税台帳のうち、自分の資産について記載された部分を有料で確認できる制度です。(縦覧期間中に限り無料です。)
閲覧できる人は納税義務者と、納税管理人、借地人、借家人、そして委任状をお持ちの代理人(代理人が、住民票上の世帯が同じで生活も一緒にしているかたのときは、委任状を省略できる場合があります。)です。
なお、5月中旬に土地・家屋の課税明細書を送りますので、こちらでも確認できます。

縦覧は米子市役所固定資産税課で、
閲覧は、米子市役所固定資産税課と淀江支所地域生活課でできます。

固定資産の価格がおかしいのでは?

固定資産課税台帳の価格について不服がある場合は、固定資産の価格などのすべてを登録したことを公示した日から納税通知書の交付を受けた日後3か月以内に、米子市固定資産評価審査委員会に対して審査の申し出をすることができます。
米子市固定資産評価審査委員会とは、市議会の同意を得て、市長が任命する市民の代表者で構成される組織となっており、6人の審査委員によって、固定資産課税台帳に登録された価格についての不服を審査します。
これ以外に納税通知書による賦課処分について不服がある場合は、納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3か月以内に、市長に対して審査請求をすることができます。

ページの先頭へ

質問
土地と家屋の名義が共有になっているのですが、固定資産税は持分に応じて共有者それぞれに分割して課税されるのでしょうか?

答え
共有名義になっている場合には、連帯して納税する義務があります。この場合、共有者それぞれのかたに分割して課税することはできません。したがって、納税通知書も1通のみ代表者のかたに送付されます。

ページの先頭へ

土地関係

質問
地価が下落して、土地の評価額も下がっているのに、土地の税額が上がりました。
おかしいのではないでしょうか?

答え
昭和50年代後半からのバブル景気と言われた時期に土地の値段が2倍から3倍にも上昇し、一般の土地取引のめやすである地価公示価格も大きく上昇しました。その結果、地価公示価格と固定資産税評価額との間に大きな差ができてしまいました。
公的な土地の価格に大きな差があっては問題があります。そこで、平成6年度の評価替えで、宅地の評価額を地価公示価格の7割程度とする評価が全国で導入されたことから、評価額が大きく上昇しました。
米子市では、平成5年度までは、固定資産税の評価額と税額の基礎となる課税標準額が同じで、地価公示価格の2割程度でしたが、この平成6年度の7割評価によって、固定資産税の評価額は約4倍と大きく上昇しました。

しかし、評価額が4倍になったからといって、課税標準額も4倍にしたのでは税の負担が大きくなりすぎることになります。そこで、税負担が急に増えないよう、毎年少しずつ税額を上昇させていく制度が導入されました。これを「土地の負担調整措置」といいます。
現在は、評価額に対する課税標準額の割合である「負担水準」を基本とした調整措置がとられています。
具体的には、評価額と課税標準額の差が小さい土地、言いかえれば負担水準が高い土地の税負担は引き下げたり、すえ置いたりします。反対に、評価額と課税標準額の差が大きい土地、つまり負担水準の低い土地の税負担はなだらかに引き上げていく仕組みとなっています。

近年、地価が下落して評価額が下がってはいますが、評価額と本来同じになるべき課税標準額が、評価額に対してまだ低い土地は、毎年、課税標準額をゆるやかに上昇させて評価額に近づけています。

ページの先頭へ

質問
住宅の敷地は固定資産税が安くなるそうですが、店舗と住宅が一緒の場合はどうですか?

答え
住宅の敷地については課税標準の特例があります。

区分 課税標準の特例
小規模住宅用地
(住宅1戸につき200平方メートル以下の部分の住宅用地)
評価額の1/6
一般住宅用地
(住宅1戸につき200平方メートルを超える部分の住宅用地)
評価額の1/3
非住宅用地
(住宅用地以外の宅地)
特例なし
  • 特例が適用される面積は、家屋の床面積の10倍まで

この特例は、店舗などが併用された住宅にもあてはまります。ただし、店舗併用住宅の場合には、住宅の部分の床面積が建物全体の床面積のどのくらいに当たるかによって、住宅用地として軽減される土地の面積の割合が変わります。

たとえば、地上4階以下の店舗併用住宅の場合、

  • 建物全体の床面積のうち住宅部分が1/4以上1/2未満の場合、敷地面積の1/2が住宅用地として軽減の対象となります。
  • 建物全体の床面積のうち住宅部分が1/2以上の場合、敷地面積全部が住宅用地として軽減の対象となります。

ページの先頭へ

質問
市街化区域の農地を所有していますが、評価額が高いと感じています。一般農地(市街化区域以外の農地)と比べて評価の仕組みが違うのでしょうか?

答え
一般農地は、純粋に農地としての価値に着目して評価しますが、市街化区域の農地は、宅地としての潜在的価値に着目して宅地並みの評価を行なうこととされています。具体的には、その農地が宅地であるとした場合の価格から宅地に転用する場合の造成費を控除して評価額を求めます。なお、実際の固定資産税の算定に当たっては、評価額を基に算定された課税標準額を3分の1に減額する措置があり、税額が軽減されます。

ページの先頭へ

質問
将来、駐車場に利用する目的で、農地法に基づく転用許可を受けた農地を売買で取得しました。現況は、まだ農地のままですが、このような農地は、どのように評価されるのでしょうか?

答え
農地法に基づく転用許可を受けた農地は、宅地としての潜在的価値に着目して宅地並みの評価を行なうこととされています。具体的には、その農地が宅地であるとした場合の価格から宅地に転用する場合の造成費を控除して評価額を求めます。このような農地を「宅地介在農地」といいます。なお、宅地介在農地の場合は、市街化区域の農地のような課税標準額を減額する措置はありません。

ページの先頭へ

質問
登記地目が山林の土地を資材置場として利用しているのですが、固定資産税の課税地目は雑種地とされています。固定資産税の課税地目は、登記地目とは違うのでしょうか?

答え
固定資産税の課税地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、土地全体の状況を観察して認定することとされており、必ずしも登記地目とは一致しません。課税地目は、おおまかに田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場及び原野並びにこれらに該当しない雑種地に分類することとされており、資材置場として利用されている土地は、原則として雑種地に認定しています。

ページの先頭へ

質問
庭の一部を耕して野菜をつくっているのですが、宅地で課税されています。
この部分は畑としての課税にはならないのですか?

答え
一般に農地とは、耕作の目的で利用され、適正な肥培管理(整地、種まき、肥料やり、除草など)を行なって、作物が栽培されている土地をいいます。
住宅の敷地の一部で面積的にも小規模な、いわゆる家庭菜園をしていらっしゃる場合、肥培管理が行なわれている点からすれば畑と認められなくもありません。しかし、土地の地目は、土地の現況と利用目的に重点を置き、部分的に別の使われかたをされている場合でも、土地全体としての状況を観察して認定します。ですから、この部分だけを区別して畑として取り扱うことはできません。
また農地法でも、農家でないかたが住宅の一部に自分の家で食べる分だけの作物を栽培している土地については、農地法の適用はないとしています。
以上のことから、この部分についても宅地として評価し、課税しています。

ページの先頭へ

質問
行き止まりの私道は、非課税にはならないのですか?

答え
地方税法においては、「公共の用に供する道路」は非課税とされています。
「公共の用に供する道路」とは、所有者が通行の制限をせず、広く不特定多数の人が利用する道路をいいます。通り抜けのできる道路なら不特定多数の人が利用することになりますが、行き止まりの私道の場合、ここに出入りする人々によって利用されるとしても、広く一般公衆が利用するものではありません。ですから、公共の用に供する道路にはあてはまらず、課税となります。
ただし、市では一定の基準にあてはまる私道の固定資産税を減額・免除の対象としています。減額・免除となるかどうかは、固定資産税課にお問い合わせください。

ページの先頭へ

質問
土地の負担調整措置について、くわしく教えてください!

答え
土地の固定資産税は、その評価額を基に課税標準額を算定していますが、土地価格の高騰により税負担が大きくなりすぎることを防止するため、土地の負担調整措置が設けられています。その現在の仕組みは、次のとおりです。

負担調整措置の種類

土地の種類により、次のように分類されます。

  • 宅地等(農地以外)
    • 住宅用地
      • 小規模住宅用地・・・【表1】
      • 一般住宅用地・・・【表2】
    • 非住宅用地(住宅用地以外の土地で宅地から比準して評価するもの)
      …店舗敷地、駐車場、宅地介在農地など・・・【表3】
    • その他の土地(住宅用地・非住宅用地以外のもの)・・・【表4】
  • 農地
    • 一般農地(市街化区域以外の農地)・・・【表5】
    • 市街化区域の農地・・・【表6】
負担水準

すべての計算は、まず、負担水準を求めます。負担水準とは、次の算式のとおり個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

負担水準イコール前年度課税標準額割る本年度評価額(かける住宅用地特例率1/3又は1/6)

表1 小規模住宅用地の課税標準額
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額の1/6
1.0以上 本年度評価額の1/6
1.0未満 前年度課税標準額プラス
(本年度評価額の1/6かける5パーセント
・・・《注意1》

《注意1》

  • 値が本年度評価額の1/6を上回る場合は、本年度評価額の1/6が本年度の課税標準額
  • 値が本年度評価額の1/6の20パーセントを下回る場合は、本年度評価額の1/6の20パーセントが本年度の課税標準額
表2 一般住宅用地の課税標準額
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額の1/3
1.0以上 本年度評価額の1/3
1.0未満 前年度課税標準額プラス
(本年度評価額の1/3かける5パーセント
・・・《注意2》

《注意2》

  • 値が本年度評価額の1/3を上回る場合は、本年度評価額の1/3が本年度の課税標準額
  • 値が本年度評価額の1/3の20パーセントを下回る場合は、本年度評価額の1/3の20パーセントが本年度の課税標準額
表3 非住宅用地の課税標準額
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額
0.7以上 本年度評価額の70パーセント
0.6以上
0.7未満
前年度課税標準額に据置
0.6未満 前年度課税標準額プラス
(本年度評価額かける5パーセント
・・・《注意3》

《注意3》

  • 値が本年度評価額の60パーセントを上回る場合は、本年度評価額の60パーセントが本年度の課税標準額
  • 値が本年度評価額の20パーセントを下回る場合は、本年度評価額の20パーセントが本年度の課税標準額
表4 その他の土地の課税標準額
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額
1.0以上 本年度評価額
1.0未満 前年度課税標準額プラス
(本年度評価額かける5パーセント
・・・《注意4》

《注意4》

  • 値が本年度評価額を上回る場合は、本年度評価額が本年度の課税標準額
  • 値が本年度評価額の20パーセントを下回る場合は、本年度評価額の20パーセントが本年度の課税標準額
表5 一般農地の課税標準額 ※注意5
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額
1.0以上 本年度評価額
0.9以上
1.0未満
前年度課税標準額かける1.025
0.8以上
0.9未満
前年度課税標準額かける1.05
0.7以上
0.8未満
前年度課税標準額かける1.075
0.7未満 前年度課税標準額かける1.10

《注意5》

  • 市街化区域の農地及び農地法の転用許可(届出)のあった宅地介在農地は、現況が農地の場合でも、ここでの一般農地には該当しません。
表6 市街化区域の農地の課税標準額
負担水準 課税標準額
前年度課税標準額割る
本年度評価額の1/3
1.0以上 本年度評価額の1/3
0.9以上
1.0未満
前年度課税標準額かける1.025
0.8以上
0.9未満
前年度課税標準額かける1.05
0.7以上
0.8未満
前年度課税標準額かける1.075
0.7未満 前年度課税標準額かける1.10

ページの先頭へ

家屋関係

質問
私は昨年、建設業を営んでいるおじに依頼して、かなり安くマイホームを建てることができました。しかし、市で決定された評価額は、実際に支払った金額と比べて、とても高いものとなっています。なぜでしょうか?

答え
固定資産税の家屋の評価には、個人的な取得事情にかかわらず、「同じ家屋を建てた場合にその評価額が同じになるように」という基本的な考えかたがあります。
そのため、総務大臣が定めた全国統一の「固定資産評価基準」によって評価額を求めることになっています。
具体的には、屋根・柱・壁・床・基礎などに使われている材料の種類や程度に応じて評価額を求めます。
このように、家屋の評価額は、家屋の建築に必要な資材費や労務費などの建築費用のすべてを固定資産評価基準に基づいて求めることになりますので、実際にかかった建築費や購入金額などとの関連はありません。

家屋の評価額の算定方法

再建築価格かける経年減点補正率イコール評価額

再建築価格…評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

経年減点補正率…家屋の建築後の年数の経過に応じて、通常生ずる減価などを基礎として定められています。

ページの先頭へ

質問
私の住んでいる家は、年々古くなっていきますが、なぜ税額は下がらないのですか?

答え
家屋の評価額は「再建築価格」に「経年減点補正率」をかけて求めます。

再建築価格とは…評価の対象となった家屋と全く同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

経年減点補正率とは…家屋の建築後の年数の経過に応じて、通常生ずる減価などを基礎として定められています。

まったく同じ建物を、まったく同じ材料で建てたとき、いくらになるかを求めます。そして、その建物が古くなったために下がった価値を差し引く、という考えです。
こうして求めた評価額は、3年ごとに見直し(評価替え)を行ないますが、「再建築価格」は建築当時の資材費や労務費ではなく、見直し時点での資材費や労務費で計算することになっています。
このとき、古くなったために価値の下がる割合よりも物価の上昇が激しい場合には、前年度の評価額を上回ってしまうことがあります。その場合には、前年度の評価額にすえ置くこととされています。
このようなことから、家屋の固定資産税額は、必ずしも年々下がるわけではないのです。

ページの先頭へ

質問
私は、昨年8月に古い住宅を取り壊し、駐車場として利用していますが、昨年度に比べて固定資産税が高くなりました。
なぜでしょうか?

答え
居住用の建物が建っている土地とそうでない土地(さら地、駐車場、事務所、店舗敷地など)では、税額が異なります。
住宅の建っている宅地には、住宅用地に対する課税標準の特例が設けられています。これは、住宅政策上のひとつで、その税額を低くおさえることを目的としています。

区分 課税標準の特例
小規模住宅用地
(住宅1戸につき200平方メートル以下の部分の住宅用地)
評価額の1/6
一般住宅用地
(住宅1戸につき200平方メートルを超える部分の住宅用地)
評価額の1/3
非住宅用地
(住宅用地以外の宅地)
特例なし
  • 特例が適用される面積は、家屋の床面積の10倍まで

この住宅用地の特例は、毎年1月1日現在、土地を住宅の敷地として利用されているものに限ります。
あなたの場合は、昨年中に住宅を取り壊されたことにより、この特例の適用が受けられなくなりました。ですから、家屋の固定資産税はその分、下がっているのですが、土地の固定資産税が上がることになりました。

ページの先頭へ

質問
私は、4年前に住宅を新築しましたが、今年度から家屋の税額が急に上がっています。
なぜでしょうか?

答え
新築の住宅に対しては、住宅建築の促進を図るため、固定資産税を減額する制度があります。住宅部分の割合や床面積などが一定の要件を満たせば、新たに課税されることとなった年度から3年間に限って、床面積が120平方メートルまでの部分の固定資産税が、2分の1に減額されます。これを「新築住宅の減額措置」といいます。
あなたの場合は、これまでの3年間、家屋に対する固定資産税が減額されていましたが、今年度から本来の税額を納めていただくことになったわけです。
なお、3階建以上の中高層耐火住宅(分譲マンションなど)については、一定の要件を満たせば、5年分の軽減が受けられます。

ページの先頭へ

掲載日:2017年3月31日